Pokud by se měl popsat typický český investor jednou větou, zněla by asi takto: „Má byt na bydlení, dva byty na pronájem a možná ještě chatu." Nemovitosti jsou pro Čechy synonymem bezpečí, stability a jistoty – láska k „cihlám a maltě" se táhne českou společností už desítky let.
Ale je tato jednostranná strategie opravdu tak racionální? A co si tím Češi možná nechávají ujít?
V tomto článku se podíváme na to, proč jsou čeští investoři tak zamilovaní do nemovitostí, jaká rizika s sebou tato koncentrace majetku nese, a především – proč by měly být veřejně obchodovatelné dluhopisy a akcie nedílnou součástí každého dobře diverzifikovaného portfolia.
Česká láska k nemovitostem: Odkud se bere?
🏠 Historické kořeny
Abychom pochopili dnešní investiční chování Čechů, musíme se vrátit do minulosti. Zkušenost s komunistickým režimem, kdy byly nemovitosti jediným majetkem, který (alespoň částečně) odolal znárodnění a inflaci, zanechala v české společnosti hlubokou stopu.
Po revoluci v roce 1989 následovala restituce a kupónová privatizace, která mnohé naučila nedůvěřovat finančním trhům. Skandály kolem tunelování podniků a znehodnocení akcií v 90. letech vytvořily generační trauma, které přetrvává dodnes.
Nemovitost můžete vidět, dotknout se jí, můžete v ní bydlet. To vytváří pocit kontroly a bezpečí, který akcie nebo dluhopisy prostě nenabízejí. Pro mnohé Čechy platí: „Co mám v ruce, to mám."
📈 Zkušenost s růstem cen
Další důvod je pragmatický: Nemovitosti v Česku dlouhodobě rostly na ceně. Kdo koupil byt v Praze před 15 lety, může se dnes těšit z několikanásobného zhodnocení. Tato zkušenost vytvořila přesvědčení, že nemovitosti jsou „bezpečná sázka".
Český investor vidí růst cen nemovitostí kolem sebe – u sousedů, v médiích, ve statistikách. To posiluje přesvědčení, že „nemovitosti jsou nejlepší investice". Jenže – minulá výkonnost není zárukou budoucích výnosů.
💶 Nízká finanční gramotnost
Podle různých studií patří Česká republika v oblasti finanční gramotnosti k průměru EU, ale znalost fungování akciových a dluhopisových trhů je mezi běžnou populací stále velmi nízká.
Mnoho lidí nerozumí tomu, jak fungují dluhopisy, co znamená diverzifikace portfolia, nebo jak mohou akcie dlouhodobě generovat výnos. Nemovitost je prostě jednodušší – koupíte, pronajmete, prodáte. Není třeba rozumět P/E ratiu, výnosové křivce nebo technické analýze.
🏦 Dostupnost financování
V posledních letech (před růstem úrokových sazeb) byla hypotéka extrémně dostupná. Úrokové sazby kolem 2–3 % umožnily mnoha lidem pořídit si nemovitost s minimálním vlastním kapitálem. Pákový efekt hypoték výrazně zvýšil zhodnocení investice do nemovitostí.
Na druhou stranu, investice do akcií nebo dluhopisů se obvykle nedělají na dluh – což snižuje jejich atraktivitu v očích investorů hledajících rychlé zhodnocení.
Temná strana "jistých" nemovitostí: Rizika, o kterých se nemluví
Přestože jsou nemovitosti vnímány jako bezpečná investice, realita je daleko složitější. Pojďme se podívat na rizika, která s investicí do nemovitostí přicházejí – a která jsou často přehlížena.
🔻 Nedostatečná diverzifikace
Největší chybou českých investorů je koncentrace majetku do jediné třídy aktiv – nemovitostí. Pokud máte veškerý kapitál vázaný v nemovitostech (třeba vlastní bydlení + investiční byty), jste extrémně vystaveni riziku poklesu cen na realitním trhu.
Co se stane, když:
- Trh s nemovitostmi vstoupí do dlouhodobé stagnace nebo poklesu?
- Změní se daňové podmínky pro pronájem?
- Dojde k regulaci nájemného (jak se děje v mnoha evropských městech)?
- Vzroste nabídka bytů výrazně rychleji než poptávka?
Všechny tyto scénáře mohou výrazně snížit hodnotu vašeho portfolia – a pokud máte všechno jen v nemovitostech, nemáte kde jinde hledat útěchu.
💧 Nízká likvidita
Nemovitost nemůžete prodat ze dne na den. Prodej bytu nebo domu trvá měsíce, někdy i roky. Pokud potřebujete rychle hotovost (zdravotní problém, ztráta zaměstnání, nečekaná příležitost), jste v problému.
Naproti tomu akcie nebo dluhopisy na veřejném trhu můžete prodat během okamžiku – obvykle do několika sekund až minut. Peníze máte na účtu za 2–3 pracovní dny. To je likvidita, kterou nemovitosti prostě nenabízejí.
🔧 Provozní náklady a starostí
Investice do nemovitostí není pasivní příjem, jak se často prezentuje. Musíte se starat o:
- Údržbu a opravy – výměna oken, oprava střechy, modernizace koupelny
- Správu nájemníků – hledání, komunikace, řešení problémů
- Daně a poplatky – daň z nemovitosti, daň z příjmu z pronájmu, pojištění
- Právní záležitosti – smlouvy, vymáhání pohledávek, případné soudní spory
Pokud si najmete správcovskou firmu, vaše výnosy klesají o 10–20 %. Pokud to děláte sami, investujete svůj čas – který má také hodnotu.
Srovnání: Když koupíte státní dluhopis nebo akcii, nemusíte řešit nic. Vaše investice pracuje zcela pasivně.
📉 Riziko poklesu cen
Ano, i nemovitosti mohou klesat na ceně. Historie to dokazuje:
- Španělsko (2008–2014): Ceny nemovitostí klesly o 30–40 %
- Irsko (2007–2012): Pokles až o 50 %
- USA (2007–2011): Krize subprime hypoték, propad o 20–30 %
- Japonsko (1990–současnost): Ceny nemovitostí v Tokyu jsou stále pod úrovní z roku 1990
I v České republice jsme zažili období stagnace nebo mírného poklesu – například v letech 2008–2010 nebo 2013–2014. Není žádná záruka, že ceny porostou navždy.
🌍 Geografická koncentrace
Pokud vlastníte nemovitosti v Česku (nebo dokonce jen v Praze), jste geograficky nerozloženi. Vaše investice je vázána na:
- Ekonomický vývoj České republiky
- Demografický vývoj (stárnutí populace, migrace)
- Politické rozhodnutí (daně, regulace)
- Lokální poptávku po bydlení
Co když:
- Praha přestane růst a mladí lidé se začnou stěhovat do zahraničí?
- Vláda zavede daň z nemovitostí ve výši 1–2 % ročně (jako v mnoha zemích)?
- Dojde k masivní výstavbě, která převýší poptávku?
Diverzifikace do zahraničních akcií a dluhopisů vám umožní rozložit riziko na celý svět – nejen na jednu zemi nebo jedno město.
⚡ Inflační riziko pronájmu
Ano, nemovitosti jsou často prezentovány jako ochrana proti inflaci. Ale skutečnost je složitější. Pokud máte fixní nájemní smlouvu, vaše příjmy z pronájmu nerostou automaticky s inflací. A zvyšování nájmu může být politicky a sociálně citlivé – viz regulace nájemného v Berlíně, Vídni nebo Paříži.
Naproti tomu inflačně vázané státní dluhopisy (jako jsou české protiinflační dluhopisy) vám garantují ochranu proti inflaci bez jakéhokoliv provozního rizika.
Proč by dluhopisy měly být součástí vašeho portfolia
Dluhopisy jsou často přehlíženy českými investory. Přitom představují klíčový stavební kámen každého dobře diverzifikovaného portfolia. Pojďme si vysvětlit proč.
🛡️ Bezpečnost a stabilita
Státní dluhopisy vyspělých zemí (Česko, Německo, USA) jsou považovány za jednu z nejbezpečnějších investic vůbec. Riziko, že stát nezaplatí své závazky, je extrémně nízké – řádově nižší než riziko poklesu cen nemovitostí.
Aktuální výnosy českých státních dluhopisů (2026):
- 5leté dluhopisy: ~3,9 % ročně
- 10leté dluhopisy: ~4,5 % ročně
To jsou garantované výnosy bez jakéhokoliv provozního rizika, údržby nebo starostí. Jednoduše koupíte, držíte a inkasujete kupóny.
💰 Pravidelný cashflow
Dluhopisy vyplácejí pravidelné kupóny – obvykle jednou nebo dvakrát ročně. To znamená předvídatelný příjem, který můžete reinvestovat nebo použít na běžné výdaje.
Srovnání s nemovitostmi:
- Nemovitost: Nájem může vypadnout (prázdný byt), nájemník může přestat platit, musíte řešit údržbu
- Dluhopis: Kupón přichází pravidelně, automaticky, bez jakéhokoliv úsilí z vaší strany
📊 Nízká volatilita
Zatímco akcie mohou kolísat o desítky procent za rok, kvalitní dluhopisy jsou mnohem stabilnější. Jejich hodnota sice může mírně kolísat (zejména kvůli změnám úrokových sazeb), ale pokud držíte dluhopis do splatnosti, dostanete zpět přesně nominální hodnotu.
To z dluhopisů dělá ideální nástroj pro konzervativní část portfolia – tu část, kterou potřebujete chránit a která vám má zajistit stabilitu.
🌐 Diverzifikace
Dluhopisy se chovají jinak než akcie i nemovitosti. V době ekonomické krize:
- Akcie klesají (firmy mají nižší zisky)
- Nemovitosti stagnují nebo klesají (nižší poptávka)
- Kvalitní dluhopisy rostou (investoři hledají bezpečí)
Tento efekt se nazývá negativní korelace – když jedno aktivum klesá, druhé roste. To je podstata diverzifikace a důvod, proč byste měli mít dluhopisy v portfoliu.
🏦 Korporátní dluhopisy: Vyšší výnos za přijatelné riziko
Kromě státních dluhopisů existují také korporátní dluhopisy – tedy dluhopisy vydané společnostmi. Tyto nabízejí vyšší výnosy (typicky 5–8 % ročně) než státní dluhopisy, protože nesou o něco vyšší riziko.
Klíčové je:
- Investovat pouze do regulovaných emisí schválených ČNB
- Vybírat kvalitní emitenty s dobrým ratingem
- Diverzifikovat mezi více emitentů (neinvestovat všechno do jedné firmy)
Varování: Každá 7. neregulovaná emise korporátních dluhopisů v Česku skončila v insolvenci (data 2011–2024). Proto je naprosto zásadní investovat pouze přes regulované kanály a prověřené emitenty.
💡 Praktický příklad
Investor A: Má 10 milionů Kč, všechno investuje do bytu v Praze
- Výnos z pronájmu: 4 % ročně (400 000 Kč)
- Starostí s údržbou, nájemníky, daněmi
- Nízká likvidita
- Veškeré riziko koncentrováno v jednom aktivu
Investor B: Má 10 milionů Kč, investuje 40 % do nemovitosti, 30 % do státních dluhopisů, 30 % do akcií
- Nemovitost (4 mil.): Výnos 4 % = 160 000 Kč
- Státní dluhopisy (3 mil.): Výnos 4 % = 120 000 Kč
- Akcie (3 mil.): Očekávaný výnos 7 % = 210 000 Kč
- Celkový výnos: 490 000 Kč (o 90 000 Kč více než investor A)
- Vysoká likvidita (60 % portfolia)
- Diverzifikace rizika
- Minimální starostí
Proč by akcie měly být součástí vašeho portfolia
Akcie jsou pro české investory ještě větší neznámou než dluhopisy. Přitom dlouhodobě nabízejí nejvyšší výnosy ze všech hlavních tříd aktiv.
📈 Nejvyšší dlouhodobé výnosy
Historická data jsou jednoznačná: Akcie v dlouhodobém horizontu (10+ let) generují průměrné roční výnosy 7–10 % – výrazně více než nemovitosti, dluhopisy nebo hotovost.
Příklad: Americký akciový index S&P 500 v posledních 100 letech průměrně rostl o ~10 % ročně (včetně dividend). To znamená zdvojnásobení kapitálu každých 7–8 let.
🌍 Globální diverzifikace
Investice do akcií vám umožňuje vlastnit část nejúspěšnějších firem na světě:
- Apple, Microsoft, Google (USA)
- ASML (Nizozemsko – výroba čipů)
- LVMH (Francie – luxusní zboží)
- Samsung (Jižní Korea – elektronika)
Tyto firmy generují zisky po celém světě – nejen v jedné zemi. Jejich úspěch není závislý na českém trhu s nemovitostmi nebo na ekonomice jednoho města.
💵 Dividendy: Pasivní příjem
Mnoho akcií vyplácí pravidelné dividendy – podobně jako dluhopisy vyplácejí kupóny. Kvalitní dividendové akcie mohou nabízet výnosy 3–5 % ročně + růst hodnoty akcie.
Příklad: Pokud koupíte akcie ČEZ, získáte:
- Pravidelnou dividendu (v posledních letech kolem 4–6 % ročně)
- Potenciál růstu hodnoty akcie
- Možnost prodat kdykoliv během několika sekund
🚀 Inflační ochrana
Akcie kvalitních firem jsou excelentní ochranou proti inflaci. Proč? Protože firmy mohou zvyšovat ceny svých produktů a služeb v souladu s inflací (nebo dokonce rychleji).
Pokud inflace vzroste o 5 %, firma může zvýšit ceny o 5 % – a její zisky (a tedy hodnota akcií) porostou. Nemovitost tuto flexibilitu nemá – zvyšování nájmu je často omezené a politicky citlivé.
⚡ Likvidita
Už jsme to zmínili, ale stojí za zopakování: Akcie můžete prodat během okamžiku. Nemusíte čekat měsíce na kupce, nemusíte platit realitní makléře, nemusíte řešit právníky a notáře.
Tato likvidita je obrovská výhoda – zejména v dobách krize, kdy potřebujete rychle reagovat nebo uvolnit kapitál.
⚠️ Ano, akcie jsou volatilní – ale...
Je pravda, že akcie krátkodobě kolísají – někdy i o desítky procent za rok. Ale v dlouhodobém horizontu (10+ let) je pravděpodobnost ztráty velmi nízká.
Klíčové je:
- Investovat dlouhodobě (minimálně 5–10 let)
- Nedívat se každý den na kurzy (emoce ničí výnosy)
- Pravidelně investovat (cost averaging)
- Diverzifikovat (nesázet všechno na jednu akcii)
Ideální portfolio: Rovnováha mezi nemovitostmi, dluhopisy a akciemi
Nejde o to, abyste přestali investovat do nemovitostí. Jde o to, abyste našli rovnováhu.
✅ Výhody tohoto přístupu:
- Diverzifikace rizika – nejste závislí na jednom trhu
- Vysoká likvidita – 60 % portfolia můžete uvolnit během dnů
- Stabilní výnosy – kombinace pasivního příjmu z více zdrojů
- Inflační ochrana – akcie a nemovitosti chrání před inflací
- Globální expozice – profitujete z růstu celé světové ekonomiky
- Nižší stres – když jedna třída aktiv klesá, ostatní to kompenzují
Závěr: Čas probudit se z nemovitostního snu
Nemovitosti mají v portfoliu české investora rozhodně své místo. Ale neměly by být jediným místem, kam vkládáte své prostředky.
Tři klíčové myšlenky:
- Minulost není budoucnost – To, že nemovitosti v Česku rostly posledních 20 let, neznamená, že budou růst dalších 20 let.
- Diverzifikace je král – Rozložením rizika mezi nemovitosti, dluhopisy a akcie snížíte celkové riziko a zároveň zvýšíte potenciální výnos.
- Likvidita je svoboda – Mít většinu majetku vázanou v nemovitostech je jako mít všechny peníze zamčené v trezoru. Veřejně obchodovatelné cenné papíry vám dávají svobodu reagovat, investovat do příležitostí a čelit nečekaným situacím.
Český investor 21. století by měl být sofistikovanější než jeho předchůdci. Měl by rozumět tomu, že svět se změnil – máme přístup ke globálním trhům, k tisícům akcií a dluhopisů, k nástrojům, které před 30 lety neexistovaly.
Není čas bát se finančních trhů kvůli tunelování z 90. let. Je čas vzdělávat se, diverzifikovat a stavět portfolio pro 21. století – portfolio, které kombinuje stabilitu nemovitostí, bezpečnost dluhopisů a růstový potenciál akcií.
Chcete sestavit vyvážené portfolio přesně pro vaši situaci?
Naši odborníci vám pomohou:
- ✓ Analyzovat vaši současnou investiční strukturu
- ✓ Navrhnout optimální alokaci mezi nemovitosti, dluhopisy a akcie
- ✓ Vybrat kvalitní státní a korporátní dluhopisy
- ✓ Vytvořit globálně diverzifikované akciové portfolio
- ✓ Optimalizovat daňové dopady vašich investic
Kontaktujte nás pro nezávaznou konzultaci a udělejte první krok k profesionálně diverzifikovanému portfoliu.
Upozornění: Tento článek má informativní charakter a nepředstavuje investiční doporučení. Minulá výkonnost není zárukou budoucích výnosů. Investování do jakýchkoliv aktiv je spojeno s riziky včetně možné ztráty investovaného kapitálu. Před investičním rozhodnutím vždy pečlivě zvažte svou finanční situaci, investiční cíle a rizikový profil, případně konzultujte s finančním poradcem.